La cedolare secca sulle locazioni di immobili ad uso abitativo: opzioni, convenienze e benefici fiscali
Con la pubblicazione del D.Lgs. n. 23/2010 recante disposizioni in materia di Federalismo Municipale è stata introdotta dal 2011 la c.d. “cedolare secca” sulle locazioni immobiliari, che rappresenta per le persone fisiche un regime di tassazione alternativo, rispetto a quello ordinario IRPEF, dei redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo.
La relativa disciplina può essere così sintetizzata:
– soggetti interessati: persone fisiche in possesso di redditi immobiliari. Non sono interessate alla disciplina in esame le locazioni immobiliari (ad uso abitativo) effettuate nell’esercizio d’impresa / arti e professioni o da enti non commerciali.
– opzione: l’applicazione della “cedolare secca” richiede una specifica opzione da parte del soggetto interessato. È richiesta, altresì, una comunicazione preventiva all’inquilino, con lettera raccomandata, a pena di inefficacia dell’opzione stessa.
– tipologia reddito: reddito fondiario di immobili ad uso abitativo locati “per finalità abitative” e relative pertinenze locate congiuntamente. La “cedolare secca” è applicabile anche ai contratti non soggetti a registrazione obbligatoria (contratti di locazione di durata non superiore a 30 giorni complessivi nell’anno).
– base imponibile: canone di locazione (100%) stabilito dalle parti. Il reddito derivante dalle locazioni di immobili ad uso abitativo non può, comunque, essere inferiore alla rendita catastale.
– misura della cedolare: 21%. 19%, per i contratti c.d. “concordati” ex artt. 2, comma 3 e 8, Legge n. 431/98.
– imposte ‘sostituite’: IRPEF e relative addizionali (regionale e comunale), imposta di registro, imposta di bollo. Permane l’obbligo di registrazione del contratto, che assorbe anche la comunicazione alla Pubblica sicurezza.
– aggiornamento canone di locazione: è sospesa, per la durata dell’opzione, la possibilità di chiedere l’aggiornamento del canone di locazione, inclusa la variazione ISTAT.
– termine di versamento: stesso termine di versamento dell’IRPEF.
DURATA DELL’OPZIONE
L’opzione ha validità per l’intera durata del contratto (se è manifestata all’inizio della locazione) ovvero per la durata residua del contratto (se è manifestata in una annualità successiva alla prima).
PRESENZA DI PIÙ PROPRIETARI DELL’IMMOBILE
In caso di più proprietari l’opzione va esercitata distintamente da ogni proprietario (locatore).
CONVENIENZA DELLA “CEDOLARE SECCA”
La convenienza della “cedolare secca” è legata alla situazione reddituale complessiva del contribuente. Va considerato anche il minor reddito derivante dalla rinuncia all’adeguamento del canone di locazione.
MODALITÀ E TEMPISTICA DELL’OPZIONE PER LA “CEDOLARE SECCA”
L’opzione per la “cedolare secca” può essere esercita in sede di registrazione in via telematica del contratto utilizzando il software SIRIA ovvero con il mod. 69 da presentare in forma cartacea all’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate.
La “cedolare secca” può essere applicata già ai contratti in corso nel 2011 anche se scaduti o volontariamente risolti prima del 7.4.2011. In particolare per i contratti che alla data del 7.4.2011 risultano in corso e sono già stati registrati all’Agenzia delle Entrate, l’opzione sarà manifestata nella dichiarazione dei redditi relativa al 2011, ossia nel mod. UNICO / 730 2012.
VERSAMENTO DELL’ACCONTO DELLA “CEDOLARE SECCA” PER IL 2011
Il Legislatore ha espressamente previsto che anche per la “cedolare secca” è necessario versare gli acconti d’imposta, così come previsto per l’IRPEF. L’acconto per il 2011 è pari all’85% e va versato alle scadenze previste ai fini IRPEF, ossia la prima rata entro il 16.6/18.7.2011 con la maggiorazione dello 0,40%, la seconda entro il 30.11.2011.
RICONOSCIMENTO DI DEDUZIONI, DETRAZIONI E BENEFICI
Il reddito assoggettato a “cedolare secca” rileva al fine del riconoscimento di deduzioni, detrazioni o benefici anche di natura non tributaria previsti dalle vigenti disposizioni.
In particolare, il reddito assoggettato a “cedolare secca” rileva anche ai fini dell’Indicatore della situazione economica equivalente (I.S.E.E.).
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